Många som söker bolån tror att banken bara tittar på inkomsten. I verkligheten gör banken en betydligt mer detaljerad kalkyl. För banken handlar ett bostadslån inte om att du klarar dagens ränta – utan om du klarar framtidens risker. Därför räknar banken på din boendekostnad med helt andra antaganden än de flesta hushåll gör själva.
Att förstå denna kalkyl kan vara skillnaden mellan ett ja eller nej till bolån.
Banken räknar på en ”stressad ekonomi”
När banken bedömer din boendekostnad använder den inte dagens ränta. Den använder en kalkylränta som ofta ligger flera procentenheter högre. Syftet är att se om du klarar kraftigt höjda räntor.
Om bolåneräntan är 4 procent kan banken räkna på 7 eller 8 procent. Det betyder att din boendekostnad i bankens ögon är mycket högre än din faktiska kostnad just nu.
Vad räknas in i boendekostnaden?
Banken tittar på hela boendet, inte bara lånet. Följande ingår:
Ränta på bolånet (med kalkylränta)
Amortering enligt amorteringskrav
Månadsavgift (bostadsrätt) eller driftkostnader (villa)
Fastighetsavgift
Uppvärmning och el
Eventuella lån till renovering eller tilläggsbyggnader
Detta summeras till en total boendekostnad per månad.
Kvar-att-leva-på-kalkyl
När banken räknat ut din boendekostnad dras den från din nettoinkomst, tillsammans med andra fasta kostnader som:
Mat
Transport
Barn
Försäkringar
Övriga lån
Det som återstår kallas kvar-att-leva-på. Banken har fasta schabloner för hur mycket ett hushåll minst måste ha kvar.
Om beloppet blir för lågt får du nej – även om du själv tycker att kalkylen ser okej ut.
Varför två banker ger olika besked
Alla banker använder inte samma kalkylränta, schabloner eller riskmodeller. En bank kan räkna strängare än en annan.
Därför kan:
En bank säga ja
En annan säga nej
En tredje ge dig högre ränta
Det handlar inte om dig – utan om bankens egen riskprofil.
Bostadens roll i kalkylen
Banken tittar också på bostaden:
Hur lätt är den att sälja?
Var ligger den?
Hur stabil är marknaden?
En bostad i attraktivt område ses som säkrare än en i glesbygd.
Så förbättrar du din boendekalkyl
Du kan påverka bankens bedömning genom att:
Sänka andra lån
Öka kontantinsatsen
Visa stabil inkomst
Ha buffert
Välja billigare boende
Banken räknar inte på vad du klarar i dag – utan på vad du klarar i kris. Den som förstår detta kan planera sitt bostadsköp betydligt smartare.
Att ha marginaler är viktigare än att maximera lånet.
About the Author
