Bostadsbubblan

Den svenska fastighetsmarknaden har länge ansetts befinna sig i en så kallad bostadsbubbla och detta ämne dyker då och då upp i olika media. Men vad innebär egentligen en bostadsbubbla och hur påverkar den fastighetsmarknaden? Mer information om detta finner du på den här sidan.

Vad är en bostadsbubbla?

En bostadsbubbla innebär en situation där priserna på bostäder ökar på grund av spekulation. Priserna stegras för att slutligen nå en nivå som inte längre är hållbar. Därefter faller de snabbt. En bostadsbubbla kännetecknas alltså framför allt av höga bostadspriser. Det är den enkla förklaringen av hur bubblan faktiskt ser ut. De bakomliggande orsakerna är dock betydligt mer komplicerade. Vad är det egentligen som driver upp priserna så pass att ingen längre har råd att betala dem? Och hur vet vi att det är en bubbla det rör sig om? Prisförändringar på bostadsmarknaden sker också på grund av helt normala skiftningar i konjunkturen. Prisstegringar och -fall behöver alltså inte nödvändigtvis känneteckna en bubbla.

En definition som föreslagits av den amerikanske före dette chefen för Världsbanken och nobelpristagaren Joseph Stiglitz är en som fokuserar på fundamentala faktorer. Stiglitz menar att en bostadsbubbla uppstår när investerare förväntar sig att priserna ska öka även i framtiden. Om då fundamentala faktorer såsom att inkomster och räntor också förändras för att rättfärdiga prishöjningen, då existerar en bubbla. Andra ekonomer har kommit med modifieringar på denna teori men i grunden tar de upp samma företeelse – att investerare i fastigheter fortsätter köpa till högt pris i förhoppningen om att prisuppgången kommer att fortsätta under tiden de äger fastigheten. Att investera i fastigheter betraktas av de flesta också som en säker investering. De resonerar som så att fastighetsinvesteringen ger avkastning under en lång tid framöver och är betydligt mer stabil än till exempel en investering i aktier. Det kan vara ytterligare en psykologisk faktor som spelar in när man fortsätter köpa fastigheter under en prisstegring.

Prisförändringar

Hur kan man då avgöra om en prisökning är normal eller inte? Det är i allmänhet svårt att mäta exakt. En kraftig prisstegring innebär dock oftast att husspriserna fördubblas under en period på fem år. Under den perioden ska priserna ha ökat med minst 50 procent bara de senaste åren. Ser man alltså sådana prisökningar kan man dra den preliminära slutsatsen att det kan vara början på en bubbla.

Vid tidigare bostadsbubblor har priserna också sjunkit snabbt efter att de nått de allra högsta nivåerna. De har alltså inte stabiliserats utan alltså relativt hastigt sjunkit tillbaka till de nivåer de låg på innan prisstegringen. Även om prissänkningen bara sker med cirka 50 procent, kan även detta räknas som ett tecken på en bostadsbubbla.

Vad orsakar en bostadsbubbla?

Ett antal olika orsaker kan ligga bakom uppkomsten av en prisbubbla. Forskning om tidigare bubblor har identifierat ett antal bakomliggande orsaker varav de följande anses viktiga:

Makroekonomiskt läge och politik.

De flesta bubblor har tagit sin början under en lång period av högkonjunktur. Det stabila läget har gjort att både investerare, politiker och lagstiftare har utvecklat en övertro på marknaden och alltså inte fört en så strikt ekonomisk politik som skulle varit nödvändigt.

Strukturella förändringar i ekonomin.

Prisbubblor utvecklas också när det sker snabba förändringar i ekonomin. Exempel på sådana förändringar kan vara avregleringar av marknaden och en snabb utveckling av teknologi. Den snabba förändringen gör det svårt för aktörerna att avgöra vad som är förnuftigt under de nya förutsättningarna, däribland prissättningar.

Kreditmarknaden.

Kreditmarknadens roll is prisbubblor har debatterats hett de senaste åren. Klart står dock att ju enklare det är att få bolån, desto större blir efterfrågan på bostäder just eftersom konsumenternas köpvilja ökar. Ökad efterfrågan leder också till stigande priser, vilket ytterligare gör tillgång till kredit en nödvändighet för att konsumenterna ska ha råd att betala de aktuella priserna. Då är det viktigt med en relativt strikt kreditprövning av potentiella låntagare eftersom en utökad kreditgivning även ökar risken för att en bubbla ska uppstå. Bolånekrisen i USA berodde till stor del på att lån ofta beviljades utan bevis på låntagarens inkomst vilken slutligen ledde till att lånen inte kunde återbetalas.

Många menar också att investerare tar större risker ju lättare det blir att låna och en generös kreditgivning därför spelar en stor roll i dramatiska prisökningar på bostäder.

Förväntningar om framtiden.

Bostadsköparnas förväntningar på framtida prisutvecklingar spelar också en stor roll i uppbyggnaden av en bubbla. Om efterfrågan på bostäder drivs framför allt av en önskan om att investera i fastigheter för att sedan sälja dem vidare till ett ännu högre pris och man väntar sig att priserna ska öka stadigt, bidrar också detta till att skapa en bubbla. Det är alltså särskilt fallet om sådant som löner och räntor inte motsvarar prishöjningarna.

Låntagarens drivkraft att sköta sitt lån.

Ytterligare en viktig faktor som identifierats har att göra med att låntagaren ska ges ett incitament att sköta återbetalningarna på sitt lån. Om låntagaren uppfattar att riskerna med att inte kunna sköta räntor och återbetalningar inte påverkar dennes liv negativt i en väldigt stor utsträckning, kan detta bidra till att skapa en bubbla. Subprime-lånen i USA var problematiska på detta sätt eftersom den låntagare som inte kunde betala av lånet bara lämnade tillbaka huset till banken.

Historiska bubblor

Prisbubblor har förekommit många gånger i modern historia och inte bara när det gäller bostäder. Det ekonomiska minnet är ofta bra men kort och det är en av anledningarna till att vi ser samma situationer återupprepa sig i fallet med prisbubblor.

Tulpanmanin i Holland, 1630-talet.

Tulpanmanin brukar betecknas som den första kända spekulationskraschen. Även om spekulationskrascher förmodligen förekommit även tidigare, är denna den mest väldokumenterade. Tulpanmanin handlade om tulpaner som i det tidigare 1600-talets Holland kommit att bli mycket populära bland de mest välbärgade medborgarna. Det var dock inte själva blommorna man handlade med utan lökarna. Genom att vänta med att erbjuda de bästa tulpanlökarna för försäljning märkte handlarna att de kunde öka priserna. Samtidigt var det bara möjligt att handla med tulpanlökar under sommarhalvåret.

Snart gav sig även icke-professionella odlare in i spelet och runt 1634 ökade spekulationen på tulpanlökar markant. Många gjorde stora vinster på tulpanlökshandeln vilket ytterligare uppmuntrade fler att ge sig in på den och priserna ökade. Inte långt därefter utökades handeln även till framtida skördar. När priserna stod som högst kostade en tulpanlök motsvarande 100 000 euro. Som betalning erbjöds också en droska, två hästar och en riddarrustning. Någon gång 1637 sprack slutligen bubblan. Ingen vet varför, men när prisraset kom såldes tulpanlökar för summor upp till 99 procent lägre än vad det tidigare maxpriset varit. Många förlorade enorma summor på detta men framför allt skadades förtroendet för marknaden – och människors förtroende för varandra. Tulpanhandeln hade nämligen bedrivits i en relativt liten social cirkel.

IT-bubblan, tidiga 2000-talet.

IT-bubblan är ännu en känd bubbla som tvingade många företag i konkurs. Under 1990-talet ökade internetanvändningen och allt fler fick tillgång till allt snabbare uppkopplingar. Många entreprenörer var inte sena att haka på trenden och ett flertal nya bolag med fokus på internet, samt mobiltelefoner, startades under en kort tidsperiod. Anledningarna till att så många bolag startades så snabbt är flera. Det var bland annat viktigt att vara först ut med en ny lösning eller att helt enkelt skapa en ny bransch för att på så sätt skapa sig ett varumärke. Det var också viktigt att lansera sin affärsidé internationellt direkt eftersom var ute efter så snabb tillväxt som möjligt. Man räknade även med konstant ökande uppkopplingshastigheter vilket ledde till en överinvestering i teknologi eftersom man kände att man hela tiden var tvungen att ligga steget före. Därför gjordes stora satsningar.

Industrin kom att domineras av företag som också var börsnoterade och dessa kom att få mycket höga värderingar. Nystartade bolag drivna från källare av unga, oerfarna entreprenörer kom att värderas lika högt som traditionella, väletablerade telekombolag. Dessa noteringar baserade sig på förväntade vinster och tog alltså inte hänsyn till att många av företagen för närvarande inte genererade några vinster. Slutligen började det komma krav från aktieägarna på att bolagen skulle kunna uppvisa omsättning och vinst enligt det traditionella sättet att räkna. Det blev svårare för bolagen att ge ut nya aktier och snart gick många i konkurs, såldes eller lades helt enkelt ned. Likt tulpanmanin drygt 300 år tidigare rörde det sig även i fallet med IT-bubblan om en serie övervärderingar och spekulationer som slutligen ställdes på sin spets.

När bubblan brister

En bostadsbubbla vara som bekant inte för evigt. Efter en period av dramatiska prisökningar kommer bubblan förr eller senare att brista. Hur detta sker och vilka följder detta får tas upp i den här artikeln.

Vad får bubblan att brista?

När bubblan slutligen brister innebär de att den tidigare ökningen av priser avstannar och priserna sjunker istället dramatiskt. Det sker i allmänhet ingen prisstabilisering, där priserna ligger runt samma nivå i ett antal år, utan det blir direkt uppenbart att priserna inte längre är hållbara. Detta sker främst när utbudet slutligen överstiger efterfrågan och priserna sjunker som en följd av detta. När bostadsmarknaden har gått bra kan till exempel många investerare ha frestats att bygga nytt eller köpa upp och renovera hus för att sedan erbjuda dem för försäljning. Till sist blir marknaden mättad och det finns inte längre tillräckligt med köpare för alla hus till salu.

Att efterfrågan sjunker kan också bero på att riskerna börjar bli alltmer uppenbara för både husköpare och fastighetsinvesterare samt för bankerna som beviljar bolånen. I många fall är de utlösande faktorerna de förluster som görs på fastighetsmarknaden. Dessa förluster kan inkludera följande saker:

1, Höjning av räntan. Detta gör att en lån inte blir möjligt för många som vill köpa hus eller bostadsrätt, vilket gör att de då ser sig om efter en annan typ av bostad och efterfrågan alltså minskar. Samtidigt gör en höjning av räntan att många inte får råd att bo kvar i sina hus, vilka då hamnar på marknaden och alltså bidrar till att öka utbudet.

2, Konjunkturförändringar. En ekonomisk förändring som leder till uppsägningar, ökad arbetslöshet och allmänt minskad köpkraft leder också till minskad efterfrågan på fastighetsmarknaden.

3, Ofta kan också beslut att sälja fastigheter när priserna står som högst innebära att utbudet blir större än, eller lika stor som, efterfrågan. Detta saktar då ned prisökningsprocessen och leder till att priserna till slut börjar sjunka.

Vad händer när bubblan brister?

Det första tecknet på en brusten bubbla är förstås de sjunkande bostadspriserna. Vad detta innebär för de som köpt en bostad under bubblan är framför allt att denna bostad förlorar i värde. Kanske har du tagit ett lån på två miljoner kronor för att finansiera inköpet av drömbostaden som kostade tre miljoner kronor. Du fortsätter att betala räntor och amorteringar på lånet på två miljoner kronor men värdet på din bostad sjunker. När det så blir dags att sälja kan villan då bara vara värd en och en halv miljon kronor. För den som köpt en fastighet i hoppet om att kunna återfå det som betalades eller som till och med hoppats göra en vinst, har bubblan alltså lett till en förlustaffär.

Den som inte haft pengar investerade i fastigheter på vilka nu värdet hastigt reduceras har däremot goda chanser att göra ett klipp. Lyxbostäder och bostäder i annars oattraktiva områden (till exempel de med dåliga kommunikationer) är de som ser den största nedgången i pris. Även centrala områden, som till exempel Stockholms innerstad, kan dock komma att se mer överkomliga prissättningar.

Bostadsbubblan i Sverige – tecken som talar för och emot.

Existensen av en bostadsbubbla på den svenska fastighetsmarknaden debatteras flitigt. Förespråkarna hävdar att det finns en bubbla och att den antingen är nära att brista eller redan har brustit. De som hävdar att ingen bostadsbubbla existerar idag menar dock att prisfluktueringarna är normala och relaterade till dagens ekonomiska läge och därför inte kännetecknar en bubbla. Nedan följer en sammanfattning av de tecken som talar för och emot en bostadsbubbla.

Det finns en bostadsbubbla

• Mellan 1997 och 2010 ökade priserna på svenska bostäder med 150 procent. Många påpekar att det är en större förändring än vad som skedde i USA innan bolånekrisen utbröt. Storbritannien, Spanien och Irland, de länder med ännu högre prisökningar, har alla tre varit med om ett prisras.
• Svenskarna är idag mer skuldsatta än någonsin i förhållande till de inkomster vi har. Denna nivå är till och med högre än den var före 90-talets bostadsbubbla. Skuldsättningen ökar dessutom och bolånen växer kraftigt – under 2009 noterades en uppgång på 10 procent.
• De flesta bostäder är belånade till över 60 procent. Denna siffra har också ökat rejält under de senaste åren. Samtidigt är bolåneräntorna lägre i Sverige än någon annanstans i Europa och Sverige ställer heller inte lika höga krav på kontantinsats. Det gör det alltså enkelt för svenskarna att låna stora belopp till bostadsköp.
• Att köpa bostad gynnas med olika incitament, bland annat slopad fastighetsskatt och ränteavdrag.
• Den svenska befolkningen har en stor del av förmögenheten investerad i bostäder. Risken finns att när 40- och 50-talisterna försöker fria upp sina pengar så kommer de att göra det samtidigt och därmed mätta marknadens utbud.

Det finns ingen bostadsbubbla

• Utvecklingen av bostadspriserna från 1990-talet och framåt kan förklaras med att det finns fundamentala faktorer som stöder den utvecklingen. Dessa faktorer inbegriper ökande disponibla inkomster, ökande befolkningsnivåer i storstäderna (och därmed ökad efterfrågan på bostäder) samt lägre räntenivåer. Därmed uppfylls inte den traditionella definitionen av en bubbla, enligt vilken prisstegringarna inte stöds av dessa fundamentala faktorer.
• Baserat på dessa faktorer går det att räkna ut en prognos för bostadsmarknaden för de kommande åren. Denna visar på priser som förblir stabila och kanske till och med stiger något. Hushållen får fortsatt stigande inkomster och räntan förväntas förbli låg.
• Goda tillväxtvillkor under de senaste femton åren har ökat hushållens inkomster och därmed också efterfrågan på bostäder. Bostadspolitiken har dock begränsat byggandet vilket gör att tillgången på bostäder inte är lika stor. Detta har spelat den huvudsakliga rollen i prisökningen som skett.
• De ökade bostadspriserna i storstadsområdena har sin naturliga förklaring i det att en stor inflyttning har skett till dessa, för det mesta av jobbrelaterade orsaker. Det har förstås ökat efterfrågan på centralt belägna bostäder.
• När förhållandet mellan ränteutgifter och inkomster tas i beaktning har de flesta hushåll mycket låga ränteavgifter och endast väldigt få skulle alltså få svårt att sköta avbetalningarna om räntorna skulle stiga. Samtidigt är de mest skuldsatta hushållen också de med störst inkomster, högst utbildning och störst konkurrenskraft på arbetsmarknaden.

Bostadsbubblor i världen

På senare tid har ett antal uppmärksammade bostadsbubblor förekommit på många håll i världen. Den här artikeln försöker ge en överblick av några av de viktigaste.

USA

Bolånekrisen i USA var en starkt bidragande orsak till den efterföljande finanskrisen. Själva bolånekrisen utlöstes av att den amerikanska bostadsbubblan slutligen sprack. Efter den 11 september 2001 fick USA stora problem med ekonomin. I ett försök att avhjälpa detta sänktes räntan och runt samma tid blev det också lättare för bankerna och bolåneinstituten att handla med obligationer bundna till bolånen. Bankerna tjänade alltså pengar på att bevilja lån och särskilt den så kallade subprime-marknaden ökade exponentiellt. Subprime-lån är den typ av lån som beviljas med mycket liten eller ingen kontroll av låntagarens inkomster.

Under denna tid ökade också efterfrågan på bostäder och många subprime-lån användes just för att investera i fastigheter. Då fastighetspriserna föll, mycket på grund av ett överskott av bostäder på marknaden, fick många problem med återbetalningar på lånen och fastigheterna återföll i bankens ägo. Dessa hamnade i sin tur på marknaden och bidrog ytterligare till sjunkande priser. Bankerna fick då inte heller in de utlånade beloppen och likviditetsproblem uppstod.

Spanien

Spanien upplevde en boom i bygg- och fastighetsbranschen i tre stadier mellan 1985 och 2008. De första sex åren tredubblades bostadspriserna för att sedan stabilisera sig under ett antal år. Slutligen skedde en sista prisstegring mellan 1996 och 2000. Mellan 1997 och 2008 beräknas huspriser ha stigit med 150 procent. Bakomliggande orsaker var bland annat den spanska regeringens kampanj för bostadsägande under 1960- och 1970-talen vilket lett till att över 80 procent av spanjorerna äger sina hem och detta ses som något av en norm. Ett stort antal nya bostäder, både semesterbostäder och de ämnade för permanent boende, byggdes under en relativt kort tid och utbudet blev snart större än efterfrågan. Många av dessa nybyggda områden står nu tomma. Bubblan sprack slutligen och bostadsförsäljningen sjönk med så mycket som 42 procent på vissa håll i landet. Många som inte längre klarade av att betala av sina lån vräktes, men eftersom lån i Spanien inte säkras mot egendom betalar dessa fortfarande av lån på hem som de inte längre äger.

Irland

Irlands starka tillväxt mellan 1991 och 2001, dess ökade sysselsättning och ökade beviljande av bolån ledde till att huspriserna sköt i höjden. Mellan maj 2000 och maj 2001 ökade bostadspriserna med hela 17 procent. Många varnade för att denna ökning inte var hållbar, bland annat Internationella valutafonden. Med början år 2000 konstruerades cirka 75 000 nya bostäder varje år och bygglov för mer än 460 000 nya hem godkändes. Detta lade grunden för den kommande krisen. Irland verkade äntligen ha återhämtat sig efter många hundra år av fattigdom och människor var säkra på att bostadspriserna skulle fortsätta att stiga. Bankerna lånade gärna ut pengar och kontrollerade inte alltid kreditvärdigheten hos låntagarna särskilt noga vilket gjorde att de inte kunde vara säkra på att pengarna skulle återbetalas. Många av nybyggnationerna var rent spekulativa; byggherrarna antog att de nya bostäderna skulle gå att säljas oavsett var de uppfördes eller vilken kvalitet de höll. Nu kunde de irländska bankerna inte längre använda fastigheterna som säkerhet för att låna pengar av andra banker och den europeiska centralbanken, vilket ledde till att staten fick gå in för att lösa ut de insolventa bankerna.